НДФЛ при продаже имущества

Налоги

Физические лица в общем случае обязаны уплачивать налог с доходов от продажи имущества, находящегося на территории РФ.

Расскажем, в каких случаях возникает обязанность по уплате НДФЛ при продаже имущества, а также кто и при каких условиях может быть освобожден от этого платежа.

НДФЛ с продажи недвижимости

Налоговая ставка

По общему правилу доходы от продажи квартиры, дома и другой недвижимости облагаются НДФЛ по ставке 13%, если физлицо является налоговым резидентом РФ (п. 1 ст. 224 НК РФ)

Статус налогового резидента в общем случае получает физлицо, которое проживает на территории России не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд (п. 2 ст. 207 НК РФ). Его гражданство и место рождения при этом роли не играют. Для нерезидентов, то есть для тех, кто не проживает постоянно на территории РФ, стандартная ставка НДФЛ существенно выше и составляет 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

Подробнее об особенностях определения и подтверждения статуса налогового резидента читайте здесь.

Статус физлица, как налогового резидента фиксируется по окончании налогового периода, для НДФЛ — это год (п. 3.2 постановления КС РФ от 25.06.2015 № 16-П, письмо Минфина РФ от 22.12.2020 № 03-04-06/112281).

Таким образом, статус резидента для НДФЛ окончательно определяется по состоянию на 31 декабря. Именно эта дата играет определяющую роль при выборе ставки.

Например, собственник продал квартиру и получил за нее деньги в начале года, будучи налоговым резидентом РФ. А затем он уехал за границу на длительный срок и к 31 декабря стал нерезидентом — в такой ситуации ему придется по итогам года платить НДФЛ по ставке 30%.

Обратная ситуация также возможна. Если на дату передачи денег продавец не имел статуса резидента, а к концу года стал им, то его НДФЛ с продажи будет рассчитан по ставке 13%. Кроме того, такому продавцу станут доступны все виды вычетов, положенные налоговым резидентам РФ. Подробнее о них расскажем далее.

Кто платит

НДФЛ при продаже недвижимого имущества на территории РФ в общем случае должны платить все физические лица, как резиденты, так и нерезиденты. Есть исключения, связанные с длительностью владения имуществом, о которых расскажем далее.

Кто освобождается

Критерий для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости — нахождение объекта недвижимости в собственности не менее минимального установленного срока (ст. 217.1 НК РФ). Это право есть как у резидентов, так и у нерезидентов РФ.

Не платить НДФЛ с продажи при любом сроке владения недвижимостью могут семьи с двумя детьми, если одновременно выполняются следующие условия (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ):

дети не достигли совершеннолетия в общем случае, или 24 лет, если они обучаются очно;
в год продажи объекта или до 30 апреля следующего года семья успела приобрести новую недвижимость;
площадь приобретенного жилья или его кадастровая стоимость должны быть выше площади (стоимости) проданного жилья;
кадастровая стоимость проданного жилья была не более 50 млн. руб.;
на дату продажи недвижимости у членов семьи не было в собственности доли более 50% в других жилых объектах с площадью, превышающей площадь купленного помещения.

Срок владения объектом недвижимости 3 года устанавливается для следующих категорий собственников (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

Тех, кто получил объект в дар или в наследство от близкого родственника.
Тех, кто приобрел объект в результате приватизации.
Тех, кому объект передан по договору пожизненного содержания с иждивением.
Тех, кто продает единственное свое жилье. Необходимо, чтобы в день регистрации перехода к покупателю права собственности у продавца в собственности не было других объектов недвижимого имущества или долей в них. Исключение — недвижимое имущество, приобретенное продавцом и/или его супругом в течение 90 дней до даты продажи.

Для остальных случаев освобождение от НДФЛ возможно только при условии владения недвижимостью не менее 5 лет до момента ее продажи (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Указанный срок может быть уменьшен законом субъекта РФ вплоть до нуля, как для всех налогоплательщиков, так и для отдельных категорий (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Если налогоплательщик освобожден от НДФЛ из-за истечения установленного законом срока владения, то подавать декларацию при продаже недвижимости ему не нужно. Но лучше хранить все документы, связанные со сделкой, не менее трех лет, на случай, если у налоговиков возникнут вопросы.

Кому положен вычет по НДФЛ и как им воспользоваться

Если установленный законом срок владения еще не истек, любой налоговый резидент РФ может воспользоваться вычетом по НДФЛ с доходов от продажи недвижимости. В отличие от освобождения по сроку владения объектом, налоговые вычеты по НДФЛ на нерезидентов РФ не распространяются (письмо Минфина РФ от 21.04.2020 № 03-04-05/31827).

При продаже квартиры, комнаты, дома, земельного участка или доли в любом из этих объектов недвижимости итоговую стоимость проданного имущества можно уменьшить на 1 млн. руб. и уже от полученного остатка посчитать сумму НДФЛ. При продаже прочего недвижимого имущества (например, гаража) налогооблагаемую базу для расчета НДФЛ можно уменьшить на 250 тыс. руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо фиксированного налогового вычета резидент РФ может уменьшить сумму дохода на один из следующих видов расходов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ)

Фактические расходы по покупке объекта недвижимости при условии, что этим расходам есть документальное подтверждение: платежные документы, договоры, акты, чеки и т.п. Налог потребуется заплатить только с разницы между доходами от продажи и расходами на покупку.
Если недвижимость получена в дар от близкого родственника или по наследству, то доходы от ее продажи можно уменьшить на сумму, которую потратил на ее приобретение наследодатель или даритель.
Если недвижимость получена в дар от иного лица (не близкого родственника), то доходы можно уменьшить на сумму, с которой был уплачен налог при дарении.
Собственники жилья, полученного по реновации, могут уменьшить доход от его продажи на сумму расходов по покупке, как старой, так и новой квартиры по своему выбору.

Для получения налогового вычета физлицо, продавшее недвижимость, должно подать в ИФНС декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Рассчитанный с учетом вычетов НДФЛ необходимо заплатить до 15 июля.

Пример 1

Василий в 2018 году купил квартиру за 2 млн руб., а в 2020 продал за 4,5 млн руб. Если он воспользуется фиксированным вычетом, то заплатит налог в сумме

НДФЛ 1 = (4,5 млн руб. – 1,0 млн руб.) х 13% = 455 тыс. руб.

В данном случае выгоднее вычесть затраты на покупку квартиры, НДФЛ будет существенно меньше:

НДФЛ2 = (4,5 млн руб. – 2,0 млн руб.) х 13% = 325 тыс. руб.

НДФЛ с продажи движимого имущества

Какая ставка

Ставка НДФЛ с продажи движимого имущества такая же, как и для сделок по продаже недвижимости — 13% для налоговых резидентов РФ и 30% для тех, кто резидентами не является.

Кто платит

Заплатить НДФЛ с продажи автомобиля, личных вещей или другого движимого имущества в общем случае придется любому физлицу, получившему на территории РФ доход в результате такой сделки.

Кто освобождается

Если машина или иной объект движимого имущества находились в собственности продавца дольше 3 лет, то доходы, полученные от их реализации, не будут облагаться НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Это правило относится, как к резидентам, так и к нерезидентам РФ. Декларацию по НДФЛ в этом случае подавать не нужно, но документы желательно хранить не менее трех лет после сделки.

Кому положен вычет

Физические лица могут уменьшить сумму доходов для расчета НДФЛ с продажи движимого имущества одним из 2 способов (п. 2 ст. 220 НК РФ):

Применить налоговый вычет в размере 250 тыс. руб. Стоимость проданного имущества просто уменьшается на эту сумму, а с остатка уплачивается НДФЛ. Никаких подтверждающих документов предоставлять при этом не нужно.
Подтвердить расходы на покупку этого имущества и вычесть их из стоимости продажи. В качестве подтверждающих документов по расходам можно использовать договор купли-продажи, чеки, квитанции, расписки т.п.

Если собственник продает имущество, которое ранее он не покупал, а получил в подарок или по наследству, то он также может воспользоваться правом на имущественный вычет по одному из вариантов:

Вычесть из доходов расходы наследодателя или дарителя — близкого родственника на приобретение имущества.
Если даритель — не близкий родственник, и сделка облагалась НДФЛ, то можно вычесть из доходов от продажи имущества ту сумму, с которой был уплачен НДФЛ при дарении.

Применение повышенной ставки НДФЛ при продаже имущества

С 2021 года в России ввели прогрессивную шкалу для ставки налога на доходы физлиц. Теперь, если налоговая база для определенных видов доходов по итогам года превышает 5 млн. руб., с суммы превышения придется уплатить в пользу государства уже не 13%, а 15% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Напрямую доходов резидентов РФ с продажи имущества данное изменение закона не касается. Дело в том, что на эти доходы повышение ставки НДФЛ не распространяется (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Однако новая норма НК РФ может оказаться значимой для продавцов недвижимости в новостройках.

Жилье в новостройке можно приобрести после сдачи дома, а можно купить его еще на этапе строительства по договору долевого участия. В последнем случае покупатель получает в результате сделки не саму недвижимость, а право на нее в будущем. Если он по каким-то причинам не станет дожидаться окончания строительства и решит продать свое право на квартиру, то такая сделка будет оформлена не договором купли-продажи, а договором уступки права. А доход от уступки права будет облагаться НДФЛ с применением повышенной ставки (письмо Минфина РФ от 22.04.2021 № 03-04-05/30591).

Но само по себе получение дохода от продажи прав еще не обязывает получателя уплачивать повышенный НДФЛ. Для расчета налоговой базы и в этом случае можно применить налоговый вычет, уменьшив доходы на сумму расходов по приобретению права (письмо Минфина от 04.04.2023 № 03-04-05/27764). Повышенную ставку НДФЛ нужно будет применять только в случае, когда разница между полученными доходами и понесенными ранее расходами составит 5 млн. руб. и более.

Пример 2

В 2020 году Александр приобрел право на квартиру в строящемся доме еще на этапе котлована за 3 млн. руб. В 2022 году за несколько месяцев до сдачи дома он продал эту квартиру по договору уступки права уже за 8,5 млн. руб. Разница между доходами и расходами Александра составила 5,5 млн. руб. С 5 млн. руб. из них он заплатит НДФЛ по стандартной ставке 13%, а с оставшихся 500 тыс. руб. — по повышенной ставке 15%.

Что же касается нерезидентов РФ, то они платят НДФЛ по ставке 30% с большинства видов своих доходов, кроме дивидендов и отдельных видов трудовой деятельности (п. 3 ст. 224 НК РФ). Т.е. доходы от продажи нерезидентами имущества всех видов и от уступки прав требования в любом случае будут облагаться НДФЛ по ставке 30%.

Особенности расчета НДФЛ при продаже имущества для ИП

Продажа имущества во время деятельности ИП

ИП при продаже своего имущества в отдельных случаях обязан на общих основаниях с другими физлицами уплачивать НДФЛ. Это касается тех ИП, которые продают имущество, не участвующее в их бизнесе и, соответственно, не приносящее им предпринимательского дохода. Здесь не играет роли, когда имущество приобреталось — до или после регистрации ИП.

Если объект нужен предпринимателю только для личных целей, то после его продажи нужно будет уплатить НДФЛ по общим правилам, предусмотренным для физлиц. Например, автомобиль использовался только, чтобы отвезти ребенка в школу, поехать на отдых или за покупками с семьей и т.п. В этом случае ИП может воспользоваться правом освобождения от НДФЛ по сроку владения и любыми налоговыми вычетами, о которых мы говорили выше.

Если же ИП на личном автомобиле, например, доставлял товары покупателям, то есть задействовал имущество в своей предпринимательской деятельности, то при его продаже начинают работать другие нормы налогового законодательства — те, что касаются доходов ИП.

Т.е. предприниматель должен будет заплатить налог с продажи автомобиля в соответствии с тем режимом налогообложения, который он использовал для коммерческой деятельности. Применить вычеты по НДФЛ, предусмотренные для «обычных» физических лиц, в данном случае нельзя (определение КС РФ от 22.03.2012 № 407-О-О).

Здесь есть особенность для ИП на патенте. Так как продажа основных средств не относится к деятельности, для которой предусмотрен патент, то у ИП есть два варианта:

Если он совмещал ПСН с упрощенкой, то заплатить налоги с продажи объекта по правилам для УСН.
Если ИП работал только на патенте, то заплатить налоги с продажи по правилам для ИП на общей налоговой системе, т.е. не только НДФЛ, но и НДС.

Квалифицировать имущество как занятое в предпринимательской деятельности можно, в частности, по следующим признакам:

ИП отражал доходы от его использования в налоговой отчетности;
ИП учитывал расходы по нему в целях налогообложения;
ИП получал на это имущество льготы, связанные с выбранным режимом налогообложения; например, при ЕСХН объекты, задействованные в сельхоздеятельности, не облагаются налогом на имущество;
имущество не могло быть использовано для личных целей, например, производственное помещение.

Продажа имущества после снятия ИП с регистрации

НДФЛ нужно платить и в случаях, если ИП пользовался имуществом для получения предпринимательского дохода, но позднее снялся с регистрации и решил продать этот объект. Доход с продажи такого имущества будет облагаться НДФЛ по правилам, действующим для физических лиц. Но фиксированный имущественный вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в данном случае, по мнению Минфина, применить нельзя (письмо от 04.05.2016 № 03-04-05/25690).

Однако если речь идет об автомобиле или жилой недвижимости, которые были в собственности более трех или пяти лет, то бывший ИП может не платить НДФЛ с продажи по общим правилам, установленным для физлиц (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Также для бывшего ИП, который продает жилую недвижимость или автомобиль, предусмотрен специальный вариант налогового вычета. Он может уменьшить сумму налогооблагаемых доходов от продажи на сумму расходов на покупку этого имущества, если они ранее не были отражены в расходах на спецрежиме или в составе профессиональных налоговых вычетов на общей системе (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вывод

Продажа физическими лицами недвижимого и другого имущества в общем случае облагается НДФЛ.

Однако закон предусматривает ряд случаев освобождения от этого налога, а также возможность уменьшения облагаемой базы на различные виды вычетов.

ИП платит НДФЛ при продаже имущества, как физическое лицо, только если объект не был задействован в предпринимательской деятельности. В противном случае ИП должен применить тот налоговый режим, который использует для бизнеса.

Также закон предусматривает особенности применения налоговых вычетов по НДФЛ при продаже имущества после снятия ИП с регистрации.