Предприниматели нередко используют в своей деятельности недвижимое имущество. Они могут сдавать объекты недвижимости в аренду или задействовать их в качестве офисных, производственных, складских и других необходимых помещений.
Рассмотрим, как влияют на налоги ИП операции с недвижимостью.
ИП имеет двойственный статус: он одновременно и «бизнес-единица», и физическое лицо. Поэтому сделки по купле-продаже недвижимости он может проводить:
В зависимости от того, на каких налоговых режимах работает ИП, операции с коммерческой недвижимостью по-разному отразятся на его налогообложении.
Физическое лицо. В этом случае можно получить имущественный вычет по НДФЛ в размере средств, затраченных на покупку недвижимости, вплоть до 2 млн руб. А если объект куплен за счет ипотечного кредита, то можно еще получить вычет по процентам в сумме до 3 млн руб. Для применения этих льгот есть несколько условий (п. 3, 4 ст. 220 НК РФ):
ИП на общей налоговой системе (ОСНО). Если недвижимость будет использоваться в предпринимательской деятельности, то ИП должен учитывать для расчета НДФЛ расходы на ее приобретение посредством амортизации. Считать амортизацию ИП должен по правилам, предусмотренным для юридических лиц, которые платят налог на прибыль (п. 1 ст. 221 НК РФ).
Также предприниматель на ОСНО может взять к вычету НДС с суммы покупки. Но для этого нужно, чтобы выполнялись два условия:
ИП на УСН «Доходы» или патентной системе. В данном случае затраты на покупку недвижимости не окажут никакого влияния на сумму налога. При этих режимах учет расходов при определении налоговой базы не предусмотрен.
ИП на УСН «Доходы минус расходы» или едином сельхозналоге (ЕСХН). Если объект предназначен для коммерческой деятельности, то ИП при этих налоговых режимах может включить в расходы текущего налогового периода (года) стоимость купленной недвижимости. Здесь важно помнить, что при УСН и ЕСХН расходы признаются кассовым методом, т.е. купленная недвижимость должна быть оплачена.
Отдельное правило предусмотрено при покупке земельных участков бизнесменами на ЕСХН. Затраты на землю следует включать в расходы для единого сельхозналога равномерно, в течение длительного периода. Этот период определяет сам ИП в учетной политике, но он не может быть меньше 7 лет (п. 4.1 ст. 346.5 НК РФ).
Если объект дорогостоящий, и предприниматель получил убыток в год его покупки, то этот убыток можно перенести на будущее. В течение 10 следующих лет ИП может использовать убыток для уменьшения налоговой базы. Эта льгота относится как к УСН «Доходы минус расходы», так и к единому сельхозналогу (п. 7 ст. 346.18 и п. 5 ст. 346.6 НК РФ).
Также ИП на ЕСХН с относительно «крупными» оборотами (свыше 60 млн руб. в год) должны платить НДС (п. 1 ст. 145 НК РФ). При покупке недвижимости они могут взять этот налог к вычету. Условия здесь аналогичны ИП на ОСНО: продавец должен быть плательщиком НДС и выдать счет-фактуру, а объект — использоваться ИП для облагаемой НДС деятельности,
В общем случае физические лица — собственники недвижимости должны платить налог на имущество физических лиц. Его сумма зависит от кадастровой стоимости и ставок, которые определяют местные власти в пределах, установленных НК РФ.
«Обычные» физические лица и ИП на ОСНО платят налог на имущество в целом по одним и тем же правилам.
Однако ставки по налогу для них могут существенно отличаться. Это в первую очередь касается тех ИП, которые владеют нежилой недвижимостью. По отдельным нежилым помещениям ставка налога может достигать 2% (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Это, в частности, относится к объектам, которые:
А по жилым помещениям ставка налога на имущество в любом случае не может превышать 0,1% (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ).
При УСН и ПСН предприниматель освобождается от налога на имущество, используемое для коммерческой деятельности. Однако не в полном объеме — заплатить налог придется с упомянутых выше объектов, по которым применятся ставка до 2% (п. 3 ст. 346.11 и пп. 2 п. 10 ст. 346.43 НК РФ).
При ЕСХН не нужно платить налог на имущество с любых объектов, которые используются для сельскохозяйственной деятельности, исключений здесь нет (п. 3 ст. 346.1 НК РФ).
Физическое лицо. Если ИП, который использует любой из налоговых режимов, продал недвижимость, не задействованную в бизнесе, то он будет платить налоги по правилам для «обычных» физических лиц. В общем случае с суммы продажи придется заплатить НДФЛ по ставке 13%.
Но у физического лица есть следующие варианты уменьшения облагаемой базы:
Если речь идет о нежилой недвижимости, которая ранее использовалась в предпринимательской деятельности, то освобождением из-за длительного срока владения воспользоваться нельзя.
Возможна ситуация, когда ИП ранее использовал недвижимость для ведения бизнеса, а затем снялся с регистрации и через какое-то время решил продать объект.
Тогда он может применить налоговый вычет в размере разности между общими расходами на приобретение объекта и всеми затратами, которые ИП списал по нему для расчета налога в рамках предпринимательской деятельности. Указанный вычет относится только к жилой недвижимости, а также к транспортным средствам (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
ИП на ОСНО приобрел квартиру для сдачи в аренду за 5 млн руб. За период ведения деятельности он начислил по объекту амортизацию в сумме 1,5 млн руб. Затем предприниматель прекратил деятельность и продал квартиру за 6 млн руб. Он может при расчете НДФЛ уменьшить цену продажи на вычет в размере 3,5 млн руб. (5 – 1,5). Т.е. в итоге бывший предприниматель заплатит НДФЛ с 2,5 млн руб. (6 – 3,5).
ИП на ОСНО. Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то при ее продаже нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%. Кроме того, если ИП продает нежилую недвижимость, нужно будет дополнительно начислить НДС по ставке 20%.
Исключение — продажа земельных участков. Здесь необходимо заплатить только НДФЛ, НДС по земельным участкам не начисляется в любом случае (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).
ИП на УСН или ЕСХН. При продаже недвижимости на этих режимах нужно заплатить со всей суммы поступивших денег налоги по стандартным ставкам. В общем случае это 6% для УСН «Доходы», 6% для ЕСХН и 15% для УСН «Доходы минус расходы».
Кроме того, ИП на ЕСХН с оборотами свыше 60 млн руб. в год должен будет заплатить при продаже недвижимости, задействованной в сельхоздеятельности (кроме земельных участков), еще и НДС.
Для ИП на УСН «Доходы минус расходы» и ЕСХН возникнут дополнительные сложности при продаже объектов, которые находились в собственности менее определенного срока (пп. 2 п. 4 ст. 346.5 НК РФ и пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ):
Если предприниматель продал такой объект через короткое время после покупки или создания, то он должен:
ИП на патенте. Продать недвижимость в рамках ПСН нельзя, поэтому если ИП продает объект, который он использовал для «патентной» деятельности, то у него будут следующие варианты:
Если недвижимость не используется в предпринимательской деятельности, то сделки ИП с ней облагаются налогами по правилам для «обычных» физических лиц.
При операциях с недвижимостью, задействованной в бизнесе, налоги следует начислять с учетом используемого предпринимателем налогового режима.
Также имеет значение, относится ли объект к жилой недвижимости, или нет. Кроме того, в ряде случаев отдельные правила применяются к сделкам с земельными участками.
