Блог

Продажа здания

Налоговая консультация
Продажа здания: налогообложение, учет и риски сделки
Компания на УСН «Доходы минус расходы» владеет зданием. Здание приобретено в собственность компании более 10 лет назад. Все это время система налогообложения не менялась. Примерная рыночная стоимость на сегодня — 15 млн руб.
Цель:

Продать здание и вывести средства от его реализации в пользу одного из учредителей (доля 33%) с минимальной налоговой нагрузкой и наименьшими рисками.

Возможные варианты:

1) Компания продает здание стороннему покупателю и выплачивает учредителю дивиденды

В этом случае всю выручку от продажи нужно облагать «упрощенным» налогом по ставке 15%. Затраты в виде остаточной стоимости продаваемого основного средства при УСН не учитываются, так как они не входят в закрытый перечень, приведенный в п. 1. ст. 346.16 НК РФ.

УСН = 15 000 х 15% = 2250 тыс. руб.

Из оставшейся суммы при выплате дивидендов нужно удержать НДФЛ. Сумма дивидендов в пределах 5 млн руб. облагается по ставке 13%, а свыше 5 млн руб. — по ставке 15%:

НДФЛ = 5 000 х 13% + (15 000 – 2 250 – 5 000) х 15% = 1812,5 тыс. руб.

Таким образом, после уплаты всех налогов, учредитель получит доход:

Д = 15 000 – 2250 – 1812,5 = 10 937,5 тыс. руб.

Чтобы снизить налоговую нагрузку, можно перевести компанию на УСН с режимом «Доходы». Сделать это можно с начала следующего года, подав до 31 декабря заявление по форме 26.2–6 (приказ ФНС РФ от 02.11.2012 № ММВ-7-3/829@).

Тогда налоги и доход учредителя будут следующими:

УСН = 15 000 х 6% = 900 тыс. руб.
НДФЛ = 5 000 х 13% + (15 000 – 900 – 5 000) х 15% = 2 015 тыс. руб.
Д = 15 000 – 900 – 2015 = 12 085 тыс. руб.

При использовании этого варианта еще нужно учесть правила выплаты дивидендов. По умолчанию, если иное не предусмотрено в уставе, дивиденды распределяются между участниками общества пропорционально их долям в уставном капитале (п. 2 ст. 28 закона № 14-ФЗ).

Но в нашем случае нужно выплатить всю прибыль от продажи здания одному участнику с долей 33%. Так как это разовая операция, то менять устав ради нее нецелесообразно. Лучше заключить между участниками общества корпоративный договор, отразив в нем особый порядок распределения прибыли по данной сделке (ст. 67.2 ГК РФ).

2) Компания продает здание учредителю, а учредитель перепродает стороннему покупателю

В этом случае компания заплатит «упрощенный» налог с суммы продажи, а учредитель – НДФЛ по ставке 13% с разницы между суммами продажи стороннему покупателю и покупки у компании.

При УСН «Доходы минус расходы» выгоднее продать здание от компании по минимальной цене, так как ставка налога при УСН (15%) здесь выше, чем НДФЛ (13%). В отличие от дивидендов, при продаже недвижимости повышенная ставка НДФЛ не применяется (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Например, предположим, что компания продала здание учредителю за 3 млн руб.

УСН = 3 000 х 15% = 450 тыс. руб.
НДФЛ = (15 000 – 3000) х 13% = 1 560 тыс. руб.
Д = 15 000 – 450 – 1 560 = 12 990 тыс. руб.

Если же компания перейдет на УСН «Доходы», то лучше продать учредителю здание по цене, максимально приближенной к цене продажи конечному покупателю. Компания со своей выручки заплатит налог по ставке 6%, а ставка 13% будет применена только к разнице.

Например, цена продажи от организации – 13,5 млн руб.

УСН = 13 500 х 6% = 810 тыс. руб.
НДФЛ = (15 000 – 13 500) х 13% = 195 тыс. руб.
Д = 15 000 – 810 – 195 = 13 995 тыс. руб.

Но при использовании варианта с перепродажей нужно учитывать налоговые риски:

  1. Доля учредителя свыше 25%, а значит — он и компания относятся к взаимозависимым лицам (п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Поэтому налоговики при продаже здания по минимальной цене могут проверить обоснованность цены по сделке.
  2. Возникает долг учредителя перед компанией за приобретенное здание. Гасить его нет смысла, так как деньги должны остаться в распоряжении учредителя. Если в дальнейшем будет проверка и долг к этому времени будет «висеть» более трех лет, налоговики могут потребовать его списать. Тогда для учредителя цена покупки здания станет доходом, с которого нужно заплатить НДФЛ. Чтобы снизить этот риск, нужно ежегодно подписывать с учредителем акт сверки расчетов и соглашение о переносе срока уплаты долга. При подписании этих документов срок исковой давности прерывается (п. 20 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43). Поэтому формальных оснований для списания долга у компании не будет.

3) Компания передает здание учредителю в виде дивидендов

По мнению Минфина выдача дивидендов в виде имущества относится к реализации и должна облагаться налогами на общих основаниях (письмо от 25.08.2017 № 03-03-06/1/54596).

Таким образом, получается следующее:

  1. Сначала компания начисляет «упрощенный» налог при передаче здания.
  2. Затем собственник должен заплатить НДФЛ с дивидендов с этой же суммы.
  3. При продаже здания на сторону собственник заплатит НДФЛ с разницы между ценой продажи и суммой полученных дивидендов

В данном случае выгодно передать здание по минимально возможной стоимости, так как эта передача облагается налогом дважды.

Но здесь нужно учитывать, что, в отличие от продажи, дивиденды нельзя выдавать в произвольной сумме. Размер дивидендов должен соответствовать фактической прибыли компании за отчетный период и доле учредителя в уставном капитале.

Например, предположим, что здание передали по стоимости в 1,5 млн руб.

При объекте «Доходы минус расходы»:

УСН = 1 500 х 15% = 225 тыс руб.
НДФЛ1 = 1500 х 13% = 195 тыс руб.
НДФЛ2 = (15 000 – 1 500) х 13% = 1 755 тыс. руб.
Д = 15 000 – 225 – 195 – 1 755 = 12 825 тыс. руб.

При объекте «Доходы»:

УСН = 1 500 х 6% = 90 тыс. руб.
НДФЛ1 = 1500 х 13% = 195 тыс. руб.
НДФЛ2 = (15 000 – 1 500) х 13% = 1755 тыс. руб.
Д = 15 000 – 90 – 195 – 1 755 = 12 960 тыс. руб.
Сведем все результаты расчетов в таблицу:

Вывод

Наиболее выгоден с точки зрения налоговой нагрузки следующий вариант (выделен зеленым):

  1. Компания переходит на объект «Доходы» с 2023 года.
  2. Учредитель в 2023 году находит покупателя на здание и согласовывает цену.
  3. Компания продает здание учредителю по цене, максимально приближенной к цене, согласованной со сторонним покупателем
  4. Учредитель перепродает здание стороннему покупателю.

Но здесь нужно учитывать налоговые риски. При проверке налоговики могут переквалифицировать долг учредителя перед компанией за проданное здание в его доход и начислить НДФЛ.

При выплате дивидендов в виде здания нужно учитывать фактическую прибыль компании. А если занизить оценку передаваемого объекта, «подогнав» ее под прибыль, то также вероятны претензии от налоговиков.

Наиболее выгодный из «безрисковых» вариантов следующий (выделено синим):

  1. Компания переходит на объект «Доходы» с 2023 года.
  2. Компания продает здание стороннему покупателю в 2023 году и выплачивает учредителю дивиденды деньгами.

Но в этом случае придется заплатить почти на 2 млн руб. налогов больше, чем при перепродаже и примерно на 900 тыс. руб. больше, чем при выдаче дивидендов в виде здания.

Таким образом, собственники бизнеса должны выбрать, что для них важнее — экономия или снижение налоговых рисков.

Хотите надёжную и удобную бухгалтерию со специалистами из разных областей? Позвоните нам по телефону +7 (495) 999-43-23, напишите в WhatsApp или оставьте заявку в форме.

Если у вас возникли вопросы или понадобилась налоговая консультация бухгалтера, вы всегда можете обратиться в Учёт.pro