Компания на УСН «Доходы минус расходы» владеет зданием. Здание приобретено в собственность компании более 10 лет назад. Все это время система налогообложения не менялась. Примерная рыночная стоимость на сегодня — 15 млн руб.
Цель:
Продать здание и вывести средства от его реализации в пользу одного из учредителей (доля 33%) с минимальной налоговой нагрузкой и наименьшими рисками.
Возможные варианты:
1) Компания продает здание стороннему покупателю и выплачивает учредителю дивиденды
В этом случае всю выручку от продажи нужно облагать «упрощенным» налогом по ставке 15%. Затраты в виде остаточной стоимости продаваемого основного средства при УСН не учитываются, так как они не входят в закрытый перечень, приведенный в п. 1. ст. 346.16 НК РФ.
УСН = 15 000 х 15% = 2250 тыс. руб.
Из оставшейся суммы при выплате дивидендов нужно удержать НДФЛ. Сумма дивидендов в пределах 5 млн руб. облагается по ставке 13%, а свыше 5 млн руб. — по ставке 15%:
НДФЛ = 5 000 х 13% + (15 000 – 2 250 – 5 000) х 15% = 1812,5 тыс. руб.
Таким образом, после уплаты всех налогов, учредитель получит доход:
Д = 15 000 – 2250 – 1812,5 = 10 937,5 тыс. руб.
Чтобы снизить налоговую нагрузку, можно перевести компанию на УСН с режимом «Доходы». Сделать это можно с начала следующего года, подав до 31 декабря заявление по форме 26.2–6 (приказ ФНС РФ от 02.11.2012 № ММВ-7-3/829@).
Тогда налоги и доход учредителя будут следующими:
УСН = 15 000 х 6% = 900 тыс. руб.
НДФЛ = 5 000 х 13% + (15 000 – 900 – 5 000) х 15% = 2 015 тыс. руб.
Д = 15 000 – 900 – 2015 = 12 085 тыс. руб.
При использовании этого варианта еще нужно учесть правила выплаты дивидендов. По умолчанию, если иное не предусмотрено в уставе, дивиденды распределяются между участниками общества пропорционально их долям в уставном капитале (п. 2 ст. 28 закона № 14-ФЗ).
Но в нашем случае нужно выплатить всю прибыль от продажи здания одному участнику с долей 33%. Так как это разовая операция, то менять устав ради нее нецелесообразно. Лучше заключить между участниками общества корпоративный договор, отразив в нем особый порядок распределения прибыли по данной сделке (ст. 67.2 ГК РФ).
2) Компания продает здание учредителю, а учредитель перепродает стороннему покупателю
В этом случае компания заплатит «упрощенный» налог с суммы продажи, а учредитель – НДФЛ по ставке 13% с разницы между суммами продажи стороннему покупателю и покупки у компании.
При УСН «Доходы минус расходы» выгоднее продать здание от компании по минимальной цене, так как ставка налога при УСН (15%) здесь выше, чем НДФЛ (13%). В отличие от дивидендов, при продаже недвижимости повышенная ставка НДФЛ не применяется (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).
Например, предположим, что компания продала здание учредителю за 3 млн руб.
УСН = 3 000 х 15% = 450 тыс. руб.
НДФЛ = (15 000 – 3000) х 13% = 1 560 тыс. руб.
Д = 15 000 – 450 – 1 560 = 12 990 тыс. руб.
Если же компания перейдет на УСН «Доходы», то лучше продать учредителю здание по цене, максимально приближенной к цене продажи конечному покупателю. Компания со своей выручки заплатит налог по ставке 6%, а ставка 13% будет применена только к разнице.
Например, цена продажи от организации – 13,5 млн руб.
УСН = 13 500 х 6% = 810 тыс. руб.
НДФЛ = (15 000 – 13 500) х 13% = 195 тыс. руб.
Д = 15 000 – 810 – 195 = 13 995 тыс. руб.
Но при использовании варианта с перепродажей нужно учитывать налоговые риски:
3) Компания передает здание учредителю в виде дивидендов
По мнению Минфина выдача дивидендов в виде имущества относится к реализации и должна облагаться налогами на общих основаниях (письмо от 25.08.2017 № 03-03-06/1/54596).
Таким образом, получается следующее:
В данном случае выгодно передать здание по минимально возможной стоимости, так как эта передача облагается налогом дважды.
Но здесь нужно учитывать, что, в отличие от продажи, дивиденды нельзя выдавать в произвольной сумме. Размер дивидендов должен соответствовать фактической прибыли компании за отчетный период и доле учредителя в уставном капитале.
Например, предположим, что здание передали по стоимости в 1,5 млн руб.
При объекте «Доходы минус расходы»:
УСН = 1 500 х 15% = 225 тыс руб.
НДФЛ1 = 1500 х 13% = 195 тыс руб.
НДФЛ2 = (15 000 – 1 500) х 13% = 1 755 тыс. руб.
Д = 15 000 – 225 – 195 – 1 755 = 12 825 тыс. руб.
При объекте «Доходы»:
УСН = 1 500 х 6% = 90 тыс. руб.
НДФЛ1 = 1500 х 13% = 195 тыс. руб.
НДФЛ2 = (15 000 – 1 500) х 13% = 1755 тыс. руб.
Д = 15 000 – 90 – 195 – 1 755 = 12 960 тыс. руб.
В этом случае всю выручку от продажи нужно облагать «упрощенным» налогом по ставке 15%. Затраты в виде остаточной стоимости продаваемого основного средства при УСН не учитываются, так как они не входят в закрытый перечень, приведенный в п. 1. ст. 346.16 НК РФ.
УСН = 15 000 х 15% = 2250 тыс. руб.
Из оставшейся суммы при выплате дивидендов нужно удержать НДФЛ. Сумма дивидендов в пределах 5 млн руб. облагается по ставке 13%, а свыше 5 млн руб. — по ставке 15%:
НДФЛ = 5 000 х 13% + (15 000 – 2 250 – 5 000) х 15% = 1812,5 тыс. руб.
Таким образом, после уплаты всех налогов, учредитель получит доход:
Д = 15 000 – 2250 – 1812,5 = 10 937,5 тыс. руб.
Чтобы снизить налоговую нагрузку, можно перевести компанию на УСН с режимом «Доходы». Сделать это можно с начала следующего года, подав до 31 декабря заявление по форме 26.2–6 (приказ ФНС РФ от 02.11.2012 № ММВ-7-3/829@).
Тогда налоги и доход учредителя будут следующими:
УСН = 15 000 х 6% = 900 тыс. руб.
НДФЛ = 5 000 х 13% + (15 000 – 900 – 5 000) х 15% = 2 015 тыс. руб.
Д = 15 000 – 900 – 2015 = 12 085 тыс. руб.
При использовании этого варианта еще нужно учесть правила выплаты дивидендов. По умолчанию, если иное не предусмотрено в уставе, дивиденды распределяются между участниками общества пропорционально их долям в уставном капитале (п. 2 ст. 28 закона № 14-ФЗ).
Но в нашем случае нужно выплатить всю прибыль от продажи здания одному участнику с долей 33%. Так как это разовая операция, то менять устав ради нее нецелесообразно. Лучше заключить между участниками общества корпоративный договор, отразив в нем особый порядок распределения прибыли по данной сделке (ст. 67.2 ГК РФ).
2) Компания продает здание учредителю, а учредитель перепродает стороннему покупателю
В этом случае компания заплатит «упрощенный» налог с суммы продажи, а учредитель – НДФЛ по ставке 13% с разницы между суммами продажи стороннему покупателю и покупки у компании.
При УСН «Доходы минус расходы» выгоднее продать здание от компании по минимальной цене, так как ставка налога при УСН (15%) здесь выше, чем НДФЛ (13%). В отличие от дивидендов, при продаже недвижимости повышенная ставка НДФЛ не применяется (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).
Например, предположим, что компания продала здание учредителю за 3 млн руб.
УСН = 3 000 х 15% = 450 тыс. руб.
НДФЛ = (15 000 – 3000) х 13% = 1 560 тыс. руб.
Д = 15 000 – 450 – 1 560 = 12 990 тыс. руб.
Если же компания перейдет на УСН «Доходы», то лучше продать учредителю здание по цене, максимально приближенной к цене продажи конечному покупателю. Компания со своей выручки заплатит налог по ставке 6%, а ставка 13% будет применена только к разнице.
Например, цена продажи от организации – 13,5 млн руб.
УСН = 13 500 х 6% = 810 тыс. руб.
НДФЛ = (15 000 – 13 500) х 13% = 195 тыс. руб.
Д = 15 000 – 810 – 195 = 13 995 тыс. руб.
Но при использовании варианта с перепродажей нужно учитывать налоговые риски:
- Доля учредителя свыше 25%, а значит — он и компания относятся к взаимозависимым лицам (п. 2 ст. 105.1 НК РФ). Поэтому налоговики при продаже здания по минимальной цене могут проверить обоснованность цены по сделке.
- Возникает долг учредителя перед компанией за приобретенное здание. Гасить его нет смысла, так как деньги должны остаться в распоряжении учредителя. Если в дальнейшем будет проверка и долг к этому времени будет «висеть» более трех лет, налоговики могут потребовать его списать. Тогда для учредителя цена покупки здания станет доходом, с которого нужно заплатить НДФЛ. Чтобы снизить этот риск, нужно ежегодно подписывать с учредителем акт сверки расчетов и соглашение о переносе срока уплаты долга. При подписании этих документов срок исковой давности прерывается (п. 20 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43). Поэтому формальных оснований для списания долга у компании не будет.
3) Компания передает здание учредителю в виде дивидендов
По мнению Минфина выдача дивидендов в виде имущества относится к реализации и должна облагаться налогами на общих основаниях (письмо от 25.08.2017 № 03-03-06/1/54596).
Таким образом, получается следующее:
- Сначала компания начисляет «упрощенный» налог при передаче здания.
- Затем собственник должен заплатить НДФЛ с дивидендов с этой же суммы.
- При продаже здания на сторону собственник заплатит НДФЛ с разницы между ценой продажи и суммой полученных дивидендов
В данном случае выгодно передать здание по минимально возможной стоимости, так как эта передача облагается налогом дважды.
Но здесь нужно учитывать, что, в отличие от продажи, дивиденды нельзя выдавать в произвольной сумме. Размер дивидендов должен соответствовать фактической прибыли компании за отчетный период и доле учредителя в уставном капитале.
Например, предположим, что здание передали по стоимости в 1,5 млн руб.
При объекте «Доходы минус расходы»:
УСН = 1 500 х 15% = 225 тыс руб.
НДФЛ1 = 1500 х 13% = 195 тыс руб.
НДФЛ2 = (15 000 – 1 500) х 13% = 1 755 тыс. руб.
Д = 15 000 – 225 – 195 – 1 755 = 12 825 тыс. руб.
При объекте «Доходы»:
УСН = 1 500 х 6% = 90 тыс. руб.
НДФЛ1 = 1500 х 13% = 195 тыс. руб.
НДФЛ2 = (15 000 – 1 500) х 13% = 1755 тыс. руб.
Д = 15 000 – 90 – 195 – 1 755 = 12 960 тыс. руб.
Сведем все результаты расчетов в таблицу:
Вывод
Наиболее выгоден с точки зрения налоговой нагрузки следующий вариант (выделен зеленым):
Но здесь нужно учитывать налоговые риски. При проверке налоговики могут переквалифицировать долг учредителя перед компанией за проданное здание в его доход и начислить НДФЛ.
При выплате дивидендов в виде здания нужно учитывать фактическую прибыль компании. А если занизить оценку передаваемого объекта, «подогнав» ее под прибыль, то также вероятны претензии от налоговиков.
Наиболее выгодный из «безрисковых» вариантов следующий (выделено синим):
Но в этом случае придется заплатить почти на 2 млн руб. налогов больше, чем при перепродаже и примерно на 900 тыс. руб. больше, чем при выдаче дивидендов в виде здания.
Таким образом, собственники бизнеса должны выбрать, что для них важнее — экономия или снижение налоговых рисков.
- Компания переходит на объект «Доходы» с 2023 года.
- Учредитель в 2023 году находит покупателя на здание и согласовывает цену.
- Компания продает здание учредителю по цене, максимально приближенной к цене, согласованной со сторонним покупателем
- Учредитель перепродает здание стороннему покупателю.
Но здесь нужно учитывать налоговые риски. При проверке налоговики могут переквалифицировать долг учредителя перед компанией за проданное здание в его доход и начислить НДФЛ.
При выплате дивидендов в виде здания нужно учитывать фактическую прибыль компании. А если занизить оценку передаваемого объекта, «подогнав» ее под прибыль, то также вероятны претензии от налоговиков.
Наиболее выгодный из «безрисковых» вариантов следующий (выделено синим):
- Компания переходит на объект «Доходы» с 2023 года.
- Компания продает здание стороннему покупателю в 2023 году и выплачивает учредителю дивиденды деньгами.
Но в этом случае придется заплатить почти на 2 млн руб. налогов больше, чем при перепродаже и примерно на 900 тыс. руб. больше, чем при выдаче дивидендов в виде здания.
Таким образом, собственники бизнеса должны выбрать, что для них важнее — экономия или снижение налоговых рисков.
Хотите надёжную и удобную бухгалтерию со специалистами из разных областей? Позвоните нам по телефону +7 (495) 999-43-23, напишите в WhatsApp или оставьте заявку в форме.
Если у вас возникли вопросы или понадобилась налоговая консультация бухгалтера, вы всегда можете обратиться в Учёт.pro
Если у вас возникли вопросы или понадобилась налоговая консультация бухгалтера, вы всегда можете обратиться в Учёт.pro
