Иногда при приобретении жилья стороны сделки не оформляют куплю-продажу, а заключают договор мены. Рассмотрим особенности начисления НДФЛ при заключении договора мены жилой недвижимости.
В рамках договора мены стороны передают друг другу один объект имущества в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).
Если имущество признано сторонами равноценным, то никаких денежных платежей не возникает. Если один из объектов признан сторонами более дорогим, то другая сторона договора мены должна доплатить разницу (ст. 568 ГК РФ).
Иногда налогоплательщики думают, что договор мены или вообще не влечет за собой налоговых последствий, или нужно заплатить налог только с суммы доплаты, если она есть.
Это не так: договор мены с юридической точки зрения эквивалентен двум «встречным» договорам купли-продажи. Каждая сторона признается продавцом передаваемого имущества и покупателем принимаемого (п. 2 ст. 567 ГК РФ). С учетом этого и следует начислять налоги.
Далее будем говорить о налогообложении физических лиц при обмене объектами жилой недвижимости.
Если объект недвижимости находится в собственности продавца более установленного предельного срока, то НДФЛ с его продажи, в том числе и в рамках договора мены, платить не нужно. В общем случае предельный срок владения для применения этой льготы составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Этот срок сокращается до 3 лет в ситуациях, перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Например, если недвижимость получена в наследство или подарена близким родственником.
Также не нужно платить НДФЛ при продаже жилой недвижимости, вне зависимости от срока владения, если выполняются все условия, перечисленные в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ. Речь идет о семьях с двумя и более детьми, которые улучшают свои жилищные условия: в течение одного года, либо не позднее 30 апреля следующего года, продают свое жилье и покупают новое большей площади либо с большей кадастровой стоимостью.
Декларацию по НДФЛ во всех перечисленных случаях сдавать не нужно (п. 1 ст. 229 и пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Однако налоговики могут задать вопрос по сделке, поэтому желательно хранить все подтверждающие документы не менее 3 лет после ее проведения.
Если продавец не может получить освобождение по сроку владения, то его доход для расчета НДФЛ в общем случае будет равен той сумме, в которую стороны оценили продаваемое жилье. Эта сумма указывается в договоре мены.
Но для целей налогообложения НДФЛ доход от продажи недвижимости не может быть меньше кадастровой стоимости объекта, умноженной на 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Кроме того, начиная с 2025 года, региональные власти получили право повышать данный коэффициент вплоть до единицы (п. 9 ст. 214.10 НК РФ). Если власти региона воспользуются этим правом в полном объеме, то на данной территории налоговая база при продаже объекта недвижимости должна будет равняться, как минимум, его кадастровой стоимости.
Таким образом при определении суммы налогооблагаемого дохода в рамках договора мены нужно:
Продавец недвижимости может применить один из двух имущественных вычетов по НДФЛ (п. 2 ст. 220 НК РФ):
При продаже недвижимости, по которой не истек предельный срок владения, необходимо сдать декларацию по НДФЛ. Сделать это нужно до 30 апреля следующего года после заключения сделки.
Для получения вычета при продаже в том или ином варианте нужно заполнить соответствующие разделы декларации и приложить подтверждающие документы.
Право на вычеты по НДФЛ при продаже имущества имеют только налоговые резиденты РФ. В общем случае это те, кто провел на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение года.
А получить освобождение от НДФЛ при продаже из-за истечения предельного срока владения объектом недвижимости может любой налогоплательщик, в том числе и нерезидент (письмо Минфина РФ от 18.07.2022 № 03-04-05/69089).
Обе стороны договора мены являются не только продавцами, но и покупателями недвижимости. Поэтому они имеют право на вычет по НДФЛ при покупке (п. 3 ст. 220 НК РФ).
С точки зрения НК РФ нет разницы, каким способом была произведена оплата за приобретаемое жилье: деньгами или путем передачи другого объекта. Право на вычет при покупке возникнет в любом случае.
Вычет равен стоимости приобретаемого объекта недвижимости, но не более 2 млн руб. Если покупатель уже пользовался данным вычетом по ранее приобретенным объектам, то здесь действует следующее правило (письмо Минфина РФ от 07.08.2015 № 03-04-05/45663):
За счет вычета при покупке недвижимости можно уменьшить налогооблагаемый доход от продажи другого объекта в том же налоговом периоде (письмо Минфина РФ от 21.05.2010 № 03-04-05/9-27). Этот подход можно распространить и на договор мены: как мы говорили выше, он для целей налогообложения приравнивается к двум сделкам купли-продажи, совершенным одновременно.
Если же доход при продаже объекта освобожден от НДФЛ по сроку владения, то на вычет при покупке можно уменьшить другие доходы, облагаемые НДФЛ по стандартным ставкам. Например, это могут быть доходы от трудовой или предпринимательской деятельности покупателя.
Получить вычет при покупке недвижимости можно несколькими способами.
Для получения вычета у работодателя нужно подать заявление в налоговую инспекцию. Удобнее всего это сделать в электронном виде через личный кабинет на сайте ФНС. Налоговики рассмотрят заявление в течение месяца и сами перешлют уведомление о вычете работодателю, сообщив об этом работнику в личном кабинете. Одновременно работник должен подать работодателю заявление на вычет в свободной форме.
Если за год покупки сумма зарплаты не превысит размер вычета, можно продолжить его получение в следующем году и далее до исчерпания суммы. Для этого нужно в начале каждого года подавать новые заявления в ФНС и работодателю.
Получить вычет при покупке недвижимости может только налоговый резидент РФ.
Отец и сын владеют в равных долях домом с земельным участком. Отец приобрел право собственности 8 лет назад, а сын — 2 года назад, в порядке дарения. Документы, подтверждающие расходы на приобретение участка и строительство дома, не сохранились. Ранее ни отец, ни сын не использовали вычеты по НДФЛ при покупке недвижимости. Оба собственника являются налоговыми резидентами РФ и получают доходы от работы по трудовым договорам.
Компания-застройщик, который данный участок необходим под строительство, предложила им взамен две одинаковые квартиры. В договоре мены указана стоимость дома с участком — 12 000 000 руб., стоимость каждой квартиры — 6 000 000 руб. Кадастровая стоимость дома — 4 500 000 руб., кадастровая стоимость одной квартиры — 2 300 000 руб. Сделка была заключена в январе 2025 года.
Отец не должен платить НДФЛ при продаже своей доли, так как у него превышен предельный срок владения — 5 лет. Он может воспользоваться вычетом при покупке недвижимости в сумме 2 000 000 руб., уменьшив на эту сумму свой налогооблагаемый доход от трудовой деятельности в 2025 году и далее, с учетом суммы зарплаты.
Доход сына по договору мены составит 6 000 000 руб. (стоимость ½ дома с участком), но он может уменьшить его на следующие вычеты:
Таким образом, с учетом всех вычетов облагаемый доход сына будет равен 3 000 000 руб.
НДФЛ = 2 400 000 руб. х 13% + 600 000 руб. х 15% = 402 000 руб.
Договор мены позволяет упростить оформление документов для приобретения недвижимости, а также избежать денежных расчетов, либо существенно сократить их объем.
Однако с точки зрения исчисления НДФЛ здесь не будет принципиального отличия от приобретения недвижимости по договору купли-продажи.
При оценке объектов для целей налогообложения нужно учесть их кадастровую стоимость и особенности регионального законодательства.
Все вычеты по НДФЛ, связанные с покупкой и продажей недвижимости, применяются в рамках договора мены на общих основаниях, аналогично договорам купли-продажи.
