Имущественный вычет при покупке жилья: как получить

Имущественный налоговый вычет при приобретении жилой недвижимости — сумма, на размер которой уменьшается налогооблагаемая база. Если вы официально трудоустроены, то налогооблагаемая база — это ваша заработная плата, из которой работодатель два раза в месяц перечисляет в бюджет налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

При покупке недвижимости часть денег можно вернуть, так как база уменьшается на размер вычета. За счет этого снижается сумма подоходного налога.

Например, ваша годовая зарплата 2,2 млн рублей. Из этой суммы ваш работодатель в течение года выплатил в бюджет 13% — 286 тыс. руб. Имущественный налоговый вычет позволяет уменьшить налоговую базу (вашу з/п в 2,2 млн руб.) и оплачивать налог не со всей суммы, а лишь с остатка. Остаток — это ваша зарплата за минусом налогового вычета. Если ваш имущественный налоговый вычет составляет 2 млн руб., то НДФЛ (13%) платится с 200 тыс. рублей (2,2 млн зарплата - 2 млн налоговый вычет). Тогда в бюджет должно быть выплачено не 286 тыс. руб., а всего 26 тыс. руб. (13% от 200 тыс. руб.)Если вы подали заявление на налоговый вычет подается по истечении года, то все налоги к этому времени уже уплачены в полном объеме. Поэтому у вас возникает переплата по НДФЛ: 286 тыс. руб. - 26 тыс. руб. = 260 тыс. руб. После того как налоговая инспекция одобрит ваши документы, эта переплата зачисляется на ваш счет.

Второй вариант — вы сообщаете работодателю о вашем праве на налоговый вычет, и он приостанавливает выплату налога из вашей зарплаты до момента, пока не будет исчерпана вся переплата.

Это и есть суть применения налогового вычета.

Для оформления имущественного вычета по истечении года необходимо собрать подтверждающие документы и заполнить форму 3-НДФЛ. Для получения вычета у работодателя также потребуются подтверждающие документы, но вместо декларации будет заявление. Также есть упрощенный вариант, когда налоговики сами получают информацию для вычета. Подробнее об этом расскажем ниже.

Вы можете вернуть часть расходов, если:

• купили/построили квартиру, дом, комнату, долю в жилье;
• купили земельный участок с жилым домом или участок для строительства;
• купили дом со статусом неоконченного строительства;
• оплачиваете или уже выплатили проценты по ипотечному кредиту;
• оплатили строительные и отделочные материалы;
• оплатили работы/услуги для стройки и отделки;
• заплатили за проектно-сметную документацию;
• оплатили подключение к инженерным сетям, коммуникациям.

Случаи, когда нельзя вернуть расходы:

• вы купили квартиру у взаимозависимых лиц — близких родственников, своего начальника или других людей, способных повлиять на условия сделки;
• вы использовали для приобретения недвижимости не свои средства: помощь от работодателя, материнский капитал, субсидии из бюджета и т.п.
• если вы уже использовали возврат налога по расходам на покупку жилья.

Сумма возврата налога зависит от тех ставок, по которым он был уплачен. Начиная с 2025 года действует пятиступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ. В зависимости от размеров дохода налоговая ставка может составить от 13% до 22%

Выше мы рассмотрели пример возврата НДФЛ для дохода 2,2 млн руб в год, который укладывается в лимит для минимальной 13% ставки. Этот налогоплательщик получил возврат НДФЛ в сумме 260 тыс. руб. при вычете в 2 млн руб.

Теперь сравним, какой возврат получил бы при этих условиях сотрудник с годовым доходом в 6 млн руб. Без учета налоговых вычетов он заплатил бы НДФЛ в сумме:

НДФЛ1 = 2,4 млн руб х 13% + 2,6 млн руб. х 15% + 1 млн руб. х 18% = 882 тыс руб.

С учетом вычета по НДФЛ облагаемый доход составил не 6 млн руб., а 4 млн руб. и сумма налога стала равна:

НДФЛ2 = 2,4 млн руб. х 13% + 1,6 млн руб. х 15% = 552 тыс. руб.

Таким образом, сумма возврата НДФЛ при доходе 6 млн руб. получилась равной:

НДФЛв = 882 тыс руб. – 552 тыс руб. = 330 тыс. руб.

При дальнейшем повышении доходов сумма возврата НДФЛ при покупке недвижимости тоже будет расти. Максимальной величины она достигнет при годовом доходе свыше 50 млн руб., которому соответствует ставка 22%:

НДФЛвм = 2 млн руб. х 22% = 440 тыс руб.

И не забудьте — имущественный налоговый вычет не может быть больше стоимости купленной вами недвижимости.

Например, если вы при годовом доходе 2,2 млн руб. стали хозяином квартиры стоимостью 1,5 млн. руб., то и имущественный налоговый вычет вы получите 1,5 млн., а не 2 млн. руб.. На счет будет зачислено 195 тыс. руб., а не 260 тыс руб..

Обращаем внимание: если вы купили (построили) и зарегистрировали жилье до 01.01.2003 года, ваш максимальный имущественный налоговый вычет составлял 600 тыс. рублей. С 01.01.2003 по 01.01.2008 года — 1 млн. рублей.

Если недвижимость была куплена до 01.01.2014, имущественный вычет был закреплен за объектом. Это значит, что супружеская пара имела право получить до 2 млн. рублей в сумме (максимум по 130 тыс. рублей возврата налога каждый, так как прогрессивной шкалы НДФЛ тогда не было).

Принцип распределения долей внутри этих 2 млн. рублей зависел от того, как была оформлена покупка — в общую совместную собственность или в общую долевую собственность.

Если же регистрация жилья прошла после 01.01.2014, каждый из супругов может претендовать на полный вычет до 2 млн. рублей (по 260 тыс. рублей каждому при минимальной ставке НДФЛ).

Надо помнить, что сумма к возврату не может быть больше выплаченного вами подоходного налога.

Налоговое законодательство выделяет два периода, для которых действуют разные правила вычета за ипотечные проценты: до 01.01.2014 и после.

Квартира куплена до 01.01.2014. Размер налогового вычета не был ограничен. В этом случае вы могли вернуть 13% от выплаченных процентов по ипотеке, независимо от суммы.

Квартира куплена после 01.01.2014. Размер налогового вычета ограничен 3 млн. руб. и максимальная выплата в 2025 году и далее составляет от 390 тыс. руб. (13% от 3 млн. руб.) до 660 тыс руб. (22% от 3 млн руб.) Если недвижимость куплена семейной парой, каждый из супругов имеет право претендовать на полный возврат и получить от 390 тыс. рубл. до 660 тыс. руб.

Требования:

1) Вы налоговый резидент РФ (п. 2 ст. 207 НК). Для этого нужно находиться на территории России не меньше 183 календарных дней в течение года. Отсчет идет с даты пересечения границы РФ. Так как статус резидента не зависит от наличия или отсутствия российского гражданства, им может быть как гражданин другой страны, так и лицо без гражданства. При этом россиянин может и не быть налоговым резидентом РФ.
2) У вас есть документы, подтверждающие покупку. Вы заплатили за квартиру из собственных средств, а не получили в наследство или в подарок. Возврат налога рассчитывается от реально понесенных расходов, независимо, полной была оплата или частичной. Поэтому к получателям субсидий, материнского капитала, участникам военной ипотеки применяются особые правила расчета имущественного вычета, ведь часть денег на покупку им предоставило государство.
3) Есть документы, подтверждающие право собственности. Если квартира приобретена по договору купли-продажи, у вас на руках должна быть выписка из ЕГРН — свидетельство о регистрации права собственности. При оформлении договора долевого участия необходим акт приема-передачи. Обратите внимание — правоустанавливающие документы могут быть оформлены на любого из супругов, но никак не на иного родственника. Если вы лично заплатили за квартиру, но оформили ее на маму, налоговый вычет вам не получить.
4) Вы приобрели квартиру не у взаимозависимых лиц. Такими лицами, согласно п. 1, 2, 7 ст. 105.1 НК, могут быть близкие родственники и любое лицо, способное повлиять на условия сделки. Например, вы не можете претендовать на возврат средств при покупке квартиры у своего начальника.

Список близких родственников:

• супруг или супруга;
• родители, включая усыновителей;
• дети, в том числе усыновленные;
• братья и сестры, полнородные и неполнородные;
• опекун или попечитель и подопечный.

Поэтому если вы решили купить квартиру у мамы или другого близкого родственника, будьте готовы к тому, что налоговая инспекция откажет в предоставлении налогового вычета. И тут не поможет ни правильно заполненная декларация 3-НДФЛ, ни уверения мамы, что она действительно получила от вас всю сумму по сделке.

При этом теща, тесть, свекор, свекровь, зять, невестка, двоюродные братья и сестры не считаются взаимозависимыми лицами. Так что вы можете купить квартиру у свекрови и подать документы на налоговый вычет. Однако нужно помнить, что суд может признать взаимозависимыми лицами и тех, кто прямо не упомянут в ст. 105 НК РФ, если есть основания полагать, что отношения между ними могут повлиять на условия сделки.

5) Вы ранее не использовали право на налоговый вычет. Для того чтобы правильно понимать это ограничение, нужно учитывать дату покупки жилья или земли:

• Если вы купили квартиру, дом или участок до 01.01.2014, то получить имущественный налоговый вычет можно только единожды. И не важно, сколько вы потратили денег, и какую сумму в итоге получили.
• Если же жилье или земля куплены после 01.01.2014, и до этой даты вы не получали налоговый вычет, то у вас есть право воспользоваться вычетом несколько раз. Но и в этом случае суммарный размер вычета не может быть больше 2 млн. рублей.

Например, в начале 2015 года вы купили квартиру за 1,6 млн. руб., а в октябре комнату за 400 тыс. руб. В 2016 году вы могли заявить к возврату 2 млн. руб., из которых 1,6 млн. руб. — за квартиру, а 400 тыс. руб. — за комнату. В итоге вам на счет перечислили 260 тыс. руб., из которых 208 тыс. руб. за квартиру, и 52 тысячи за комнату.

Чтобы получить имущественный налоговый вычет при покупке или строительстве недвижимости, в инспекцию по месту жительства необходимо предоставить:

1) Документ, удостоверяющий личность. Как правило, это паспорт. Если, конечно, вы не моряк, не находитесь на действительной военной службе и не работник прокуратуры. Кстати, временное удостоверение личности гражданина РФ для тех, кто потерял паспорт, также считается равноправным документом, удостоверяющим личность. В список обязательных документов паспорт не входит, но мы рекомендует подготовить копию основных страниц, так как ряд налоговых их требует.
2) Справка . о доходах и суммах налога с физического лица по форме утвержденной приказом ФНС РФ от 19.09.2023 № ЕД-7-11/649@. На практике ее часто называют справкой 2-НДФЛ, хотя уже с 2021 года это наименование официально не используется. Справка должна быть за тот год, за который вы оформляете возврат. Вернуть НДФЛ можно не более, чем за три предыдущих года. Например, если в 2025 году вы готовите вычет за 2023 год, справка должна быть за 2023 год. Если в течение года вы сменили несколько рабочих мест, запросите справки у всех работодателей. Приложите оригинал.
3) Заявление на налоговый вычет. В оригинале заявления установленного образца указываются реквизиты счета, на который вам будут перечислены деньги.
4) Договор купли-продажи, договор долевого участия или договор строительного подряда
5) Платежные документы. Это могут быть копии платежных поручений, банковских выписок, квитанций к приходным ордерам, расписки. Мы рекомендуем брать от продавца или застройщика рукописные расписки, а не напечатанные. Заверять у нотариуса не нужно.
6) Свидетельство о регистрации права собственности — выписка из ЕГРН. Необходимо только для сделки по договору купли-продажи. Нужна заверенная копия.
7) Акт приема-передачи жилья. Необходим только для тех, кто купил жилье. Заверенная копия.
8) Налоговая декларация 3-НДФЛ. В инспекцию предоставляется оригинал. Вы можете заполнить декларацию самостоятельно или воспользоваться помощью личного налогового консультанта, и получить готовый документ.

Для того чтобы оформить имущественный возврат по ипотечным процентам, к основному списку вам необходимо подготовить документы:

• Банковский договор на ипотечный кредит. Подается заверенная копия.
• Банковская справка о размере выплаченных процентов. Оригинал.

Будьте готовы, что налоговая инспекция может запросить дополнительные документы по оплате кредита, например, платежные поручения, чеки, выписки.

Дополнительно к основному списку:

• Свидетельство о заключении брака. Подается копия.
• Соглашение о распределении долей. Официально утвержденного образца этого документа нет, но можно воспользоваться формой, рекомендованной ФНС.

Дополнительно к основному списку:

• Свидетельство о рождении. Подается копия.
• Соглашение о распределении долей. Необходим оригинал соглашения , если оба родителя присутствуют в договоре долевого участия.

Копии не обязательно заверять у нотариуса. На каждой странице напишите «копия верна», поставьте подпись с расшифровкой и текущую дату. Как правило, налоговая инспекция не отказывает принимать такие документы.

Декларацию 3-НДФЛ и все необходимые для вычета подтверждающие документы можно передать налоговикам в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика.

Налогоплательщик может получить вычет по приобретению недвижимости и процентам по ипотеке у работодателя, не дожидаясь окончания года. Для этого нужно сдать налоговикам заявление по форме, утвержденной приложением 5 к приказу ФНС РФ от 29.10.2024 № ЕД-7-11/908@. К заявлению следует приложить те же подтверждающие документы, что мы перечислили выше для вычета по декларации.

Заявление на вычет у работодателя с документами также можно направить онлайн через личный кабинет налогоплательщика. Для этого нужно войти в раздел «Каталог обращений», найти вкладку «Запросить справку (документы)» и выбрать «Заявление о подтверждении права на получение имущественных вычетов».

Налоговики рассмотрят заявление в течение 30 календарных дней и сами направят подтверждение права на вычет работодателю. А налогоплательщика одновременно проинформируют об этом через личный кабинет. После этого нужно написать работодателю заявление на вычет в свободной форме. В результате сотрудник будет получать полную зарплату без удержания НДФЛ до тех пор пока не «выберет» вычет, т.е. его зарплата с начала года приобретения недвижимости не превысит сумму вычета.

Если годовая зарплата сотрудника меньше вычета, то он переносится на следующий год. Но для получения остатка вычета нужно будет повторно написать заявление.

Например, в 2024 году Петров А.В. купил квартиру за 2,5 млн руб. Он получил право на максимальный вычет в сумме 2 млн руб. Но его зарплата за 2024 год была равна 1,5 млн руб. Таким образом, в 2024 году с зарплаты Петрова НДФЛ вообще не удерживали. А в 2025 году он начнет платить НДФЛ только после того, как использует остаток вычета, т.е. когда его зарплата с начала года превысит 500 тыс. руб.

Начиная с 2021 года ФНС начала предоставлять налогоплательщикам налоговые вычеты, в т.ч имущественные, в проактивном упрощенном порядке (ст. 221.1 НК РФ).

Это значит, что ФНС самостоятельно получает от банков сведения о приобретенной недвижимости и уплаченных процентах по ипотеке. Затем на основании этих данных налоговики сами формируют в личном кабинете заявление на возврат. Это заявление по данным за прошлый год должно быть сформировано не позднее 20 марта текущего года.

Налогоплательщику остается проверить данные, указать счет для возврата денег и подписать документ. Далее налоговики перепроверяют информацию и принимают решение о возврате.

Формально на камеральную проверку отводится три месяца, но в данном случае на практике при отсутствии расхождений она занимает от 10 дней до месяца.

Перечень банков, которые участвуют в информационном обмене с налоговиками для упрощенных вычетов, расположен на портале ФНС. В частности, к этому обмену подключены крупнейшие банки — Сбербанк и ВТБ.

Но лучше сразу при заключении сделки уточнить в своем банке, будет ли он направлять данные для вычета налоговикам. Тогда будет понятно, нужно ли ждать упрощенный вычет от ФНС, или можно сразу самому заполнять декларацию либо оформлять вычет через работодателя.

Хотите надёжную и удобную бухгалтерию со специалистами из разных областей? Позвоните нам по телефону +7 (495) 999-43-23, напишите в WhatsApp или оставьте заявку в форме.

Если у вас возникли вопросы или понадобилась налоговая консультация бухгалтера, вы всегда можете обратиться в Учёт.pro