Недвижимость, как и любое имущество, можно купить. Особенности здесь следующие:
Высокая цена. Поэтому объекты недвижимости часто приобретают в рассрочку или с использованием кредитных средств.
Обязательная государственная регистрация, без которой сделки с недвижимостью не имеют юридической силы.
Также объект недвижимости можно построить. Здесь существует два варианта:
Строительство собственными силами. Этот вариант обычно выбирают средние и крупные компании, которые имеют в своем составе специальные ремонтно-строительные подразделения.
Привлечение подрядных организаций. Для малых предприятий, решивших самостоятельно строить объект – это единственный вариант. Но и крупные компании часто пользуются услугами подрядчиков, если собственные подразделения заняты на других объектах, либо их специалисты не обладают нужной квалификацией.
Если объект больше не нужен, то его можно продать. Но недвижимость невозможно (или очень трудно) перевезти на другое место. А если объект находится, например, в центре территории предприятия, то найти на него покупателей будет непросто. К тому же и допускать на территорию посторонних удобно далеко не всегда.
В такой ситуации, да еще если объект ветхий, способом его «реализации» может стать демонтаж. Его, как и строительство, можно проводить самостоятельно или с привлечением подрядчика.
Отражение в бухучете
Учет основных средств, в т.ч. и недвижимости в ООО, в общем случае ведется на счете 01 «Основные средства». Но для инвестиционных объектов, включая инвестиционную недвижимость, предусмотрен отдельный счет 03 “Доходные вложения в материальные ценности”. К инвестиционной недвижимости относятся объекты, которые организация планирует в дальнейшем перепродать с наценкой или сдавать в аренду.
При поступлении или строительстве объекта затраты сначала «аккумулируются» на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
ДТ 08 – КТ 60 (10, 69, 70…)
Если объект куплен или построен «внешним» подрядчиком, то задействуют счет 60. При строительстве собственными силами затраты на 08 счете собираются со счетов по учету материалов (10), зарплаты (70), страховых взносов с ФОТ (69) и т.п.
Если для приобретения или строительства объекта использовался кредит, то проценты по нему следует включить в сумму капитальных вложений:
ДТ 08 – КТ 66 (67)
Если при покупке или строительстве объекта создается оценочное обязательство, например, под его будущий демонтаж, то данное обязательство также следует включить в капвложения:
ДТ 08 – КТ 96
Из той части затрат на капвложения, которая облагается НДС, нужно выделить этот налог:
ДТ 19 – КТ 60
Это относится только к плательщикам НДС, которые используют вариант расчета налога с вычетами и собираются применять объект в облагаемой НДС деятельности.
Если же компания вообще не платит НДС, или работает на УСН и выбрала вариант расчета НДС без вычетов, то предъявленный поставщиками и подрядчиками НДС следует включить в первоначальную стоимость объекта. Таким же образом следует поступить, если компания в целом платит НДС, но данный объект будет использован в необлагаемой этим налогом деятельности. Подробнее об этом расскажем далее.
Затем первоначальная стоимость переносится на 01 (03) счет:
ДТ 01 (03) – КТ 08
Во время эксплуатации стоимость объекта регулярно (не реже, чем раз в год, но, как правило – ежемесячно) относят на затраты с помощью амортизации (счет 02):
Д 20 (23,25,26…) – КТ 02
Корреспондирующий счет в данном случае зависит от назначения объекта. Если это производственный цех, то будет задействован счет 20, если офисное здание – счет 26 и т.п.
Все компании, кроме малых предприятий с упрощенным бухучетом, обязаны регулярно (не реже, чем раз в год) проверять основные средства на обесценение в соответствии с МСФО (IAS) 36. Это правило установлено п. 38 ФСБУ 6/2020. К признакам обесценения относится, например, существенный износ объекта либо значительное падение его рыночной цены.
Если выявлено обесценение, то его следует отнести на прочие расходы в корреспонденции со счетом 02, на котором с этой целью открывается отдельный субсчет:
ДТ 91.2 – КТ 02
Иногда владельцы недвижимости проводят ее реконструкцию (модернизацию). Проводки здесь будут такими же, как и при покупке или строительстве. Корреспондирующие счета зависят от того, занимается этим само предприятие, либо сторонний подрядчик.
В итоге стоимость объекта, отражаемая на счете 01, увеличится на затраты по его реконструкции.
При продаже финансовый результат формируется за вычетом остаточной стоимости
ДТ 62.1 – КТ 91.1 – выручка от реализации
ДТ 91.1 – КТ 68.2 – начислен НДС (если компания платит этот налог)
ДТ 02 – КТ 01 (03) – списана накопленная амортизация и обесценение, если оно было
ДТ 91.2 – КТ 01 (03) – списана остаточная стоимость
Если ООО демонтирует объект самостоятельно, то выручки от реализации не будет, а списание амортизации и остаточной стоимости производится так же, как и при продаже.
Демонтаж может быть проведен самостоятельно, или с привлечением подрядчика. В общем случае затраты по разборке объекта относятся на прочие расходы:
ДТ 91.2 – КТ 60 (10, 69,70…)
Но если под будущее выбытие объекта ранее было создано оценочное обязательство, то затраты следует списать за счет этого обязательства:
ДТ 96 – КТ 60 (10, 69, 70…)
Если после демонтажа остались материалы, пригодные для дальнейшего использования или продажи, то их следует оприходовать:
ДТ 10 – КТ 91.1
Данные материалы следует оценить по наименьшей из двух величин (п. 16 ФСБУ 5/2019):
— стоимость аналогичных материалов, которые компания приобретает или создает в рамках текущей деятельности;
— сумма балансовой стоимости списанного объекта и затрат на демонтаж, а также на приведение материалов в пригодное для использования либо продажи состояние.
Налог на имущество
Практически все владельцы объектов недвижимости, которые используют общую систему налогообложения (ОСНО), платят налог на имущество. Освобождены от него только ряд «специфических» категорий недвижимости, перечисленные в п. 4 ст. 374 НК РФ, например - здания, которые являются объектами культурного наследия.
Налоговая база определяется в двух вариантах:
Как кадастровая стоимость на начало года – для категорий объектов, перечисленных в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В частности – это касается административно-торговых центров и помещений в них.
Как среднегодовая остаточная стоимость по балансу – для других видов недвижимости, а также для тех регионов, где власти не утвердили кадастровую оценку.
Ставка определяется региональными властями. Она может изменяться для разных видов имущества и категорий налогоплательщиков, но в пределах 2,2% лимита, установленного ст. 380 НК РФ.
Сроки уплаты также определяются на уровне регионов. Власти могут установить, как уплату один раз в год, так и ежеквартальные авансовые платежи.
Что же касается «спецрежимников», то здесь ситуация интереснее, чем при ОСНО.
Для тех, кто применяет УСН или АУСН , предусмотрено освобождение от налога на имущество, но только для объектов, облагаемая база по которым определяется «по среднему».
Если же имущество входит в «кадастровый» список (п. 1 ст. 378.2 НК РФ) и местные власти утвердили оценку, то компании на УСН и АУСН будут платить по нему налог на общих основаниях.
А при ЕСХН имущество, используемое для сельхозпроизводства, освобождается от налога без каких-либо дополнительных условий.
Влияние на другие налоги
Кроме «специфического» для недвижимости налога на имущество, операции с ней оказывают влияние и на другие налоги. Порядок и степень этого влияния существенно зависит от применяемого налогового режима.
При общей системе налогообложения (ОСНО) приобретение и выбытие недвижимости влияют на НДС и налог на прибыль.
Использование АУСН освобождает налогоплательщика от этих двух обязательных платежей. А влияние операций с недвижимостью здесь во многом связано с тем, зависит ли налог при АУСН от расходов, или нет.
При УСН и ЕСХН налог на прибыль в общем случае также не платится. А освобождение от НДС применяется только к налогоплательщикам, годовой доход которых не превышает установленных лимитов. В 2026 году это 60 млн руб. для ЕСХН и 20 млн руб. для УСН. Далее лимиты для УСН будут снижаться и, начиная с 2028 года, плательщиками НДС должны стать все “упрощенцы” с годовым доходом свыше 10 млн руб. Корректировка лимитов для ЕСХН пока не предполагается. Здесь влияние операций с недвижимостью на налоги также зависит от того, учитываются ли расходы при определении облагаемой базы.
НДС при покупке и строительстве
При покупке, если продавец является плательщиком НДС и использует вариант расчета налога с вычетами, НДС со всей суммы приобретаемого основного средства принимается к вычету в том квартале, когда объект недвижимости был принят на учет, т.е. отражен на 01 счете.
Важно отметить, что такой порядок действует, если приобретенный объект будет полностью задействован в деятельности, выручка от которой облагается НДС.
Если же некоторые виды деятельности организации не облагаются НДС и объект приобретен именно для них, то принимать по нему к вычету «входной» НДС нельзя. Тогда налог включается в первоначальную стоимость объекта (п. 2 ст. 170 НК РФ).
Возможно, что объект будет использован для разных видов деятельности. Тогда налогоплательщик должен вести раздельный учет и принимать к вычету только часть входного НДС по объекту пропорционально доле выручки по облагаемым операциям. Если же необлагаемых операций мало (менее 5% в общей сумме), то пропорцию можно не рассчитывать и принимать к вычету весь НДС по купленной недвижимости (п. 4 ст. 170 НК РФ).
Если объект строится подрядным способом, то организация берет к вычету НДС после приемки каждого этапа работ на основании счетов-фактур, полученных от подрядчика. Таким образом, исчисление НДС здесь будет происходить так же, как при покупке. Разница только в том, что налог возмещается не единовременно, а по мере сдачи работы подрядчиком.
При строительстве собственными силами нужно начислить НДС на всю стоимость самостоятельно произведенных работ. Счет-фактура выставляется в конце каждого квартала (п. 10 ст. 167 НК РФ). Вся начисленная сумма НДС подлежит вычету в том же периоде (п. 6 ст. 171 НК РФ), т.е. счет-фактуру нужно зарегистрировать одновременно и в книге продаж, и в книге покупок.
Таким образом, никакого дополнительного НДС при самостоятельном строительстве объекта не возникает.
Весь «входной» НДС по материалам, работам, услугам и т.п., которые используются для строительства, можно взять к вычету «на общих основаниях», т.е. по мере оприходования и получения счетов-фактур от поставщиков.
НДС при выбытии
Если объект недвижимости продается, то НДС на сумму продажи начисляется по «стандартной» схеме и включается в декларацию в том периоде, когда был выписан счет-фактура.
При ликвидации объекта собственными силами НДС начислять не нужно. Однако специалисты Минфина считают, что если здание демонтировали до его полной амортизации, то часть ранее принятого к вычету при его покупке или строительстве НДС нужно восстановить пропорционально остаточной стоимости (например, письма от 18.03.2011 N 03-07-11/61 или от 14.04.2016 № 03-07-11/21297).
Нужно отметить, что данная позиция чиновников является весьма спорной т.к. в пункте 3 ст. 170 НК РФ не содержится указаний на досрочный демонтаж, как на одно из оснований для восстановления НДС по основным средствам. Поэтому суды в подобных ситуациях часто встают на сторону бизнесменов (например, постановление ФАС МО от 23.03.2012 по делу № А40-51601/11-129-222).
Поддерживает позицию бизнесменов по данному вопросу и Верховный Суд РФ (определение ВС РФ от 21.12.2018 № 000-КГ 18-13567).
Если демонтаж объекта произведен с помощью сторонних организаций, то НДС по их услугам можно принять к вычету (п. 6 ст. 171 НК РФ).
Налог на прибыль
В отличие от НДС, затраты на покупку или строительство недвижимости уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль постепенно, через механизм амортизации.
Для налога на прибыль амортизация применяется ко всем объектам с первоначальной стоимостью (ПС), превышающей 100 тыс. руб. и сроком полезного использования (СПИ) свыше 12 месяцев.
ПС объекта определяется, как сумма расходов на его приобретение (строительство), а при безвозмездном получении - как оценочная стоимость.
В общем случае НДС в эту сумму не входит. Однако, если объект будет полностью или частично использоваться в деятельности, не облагаемой НДС, то «входной» налог, не принимаемый к вычету, включается в его стоимость.
СПИ организация определяет самостоятельно с учетом классификатора, утвержденного постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1.
При расчете налога на прибыль чаще всего применяют линейный метод амортизации. Во-первых – он самый простой, а во-вторых - может позволить убрать отклонения между бухгалтерским и налоговым учетом.
В этом случае сумма амортизации каждый месяц определяется по формуле:
А = ПС / СПИ
Однако одного применения линейного метода расчета амортизации в бухгалтерском и налоговом учете недостаточно для того, чтобы свести отклонения к нулю. Необходимы еще следующие условия:
Одинаковые первоначальная стоимость и срок полезного использования в обоих видах учета.
Нулевая ликвидационная стоимость в бухучете. Ликвидационная стоимость – это предполагаемая сумма, которую организация планирует получить от объекта по окончании СПИ (п. 30 ФСБУ 6/2020). Например, это может быть стоимость пригодных для дальнейшего использования стройматериалов после демонтажа здания. В налоговом учете ликвидационной стоимости нет.
Однако попытка формально “подогнать” амортизацию в двух видах учета может привести к тому, что бухучет не будет полностью корректно отражать информацию об основных средствах компании.
Поэтому для среднего и крупного бизнеса с существенной стоимостью объектов основных средств может быть целесообразно согласиться с наличием отклонений между бухгалтерским и налоговым учетом. Некоторое усложнение бухучета в данном случае даст возможность получить объективное представление о финансовом положении бизнеса.
Если недвижимость продается, то выручка от ее реализации формирует базу по налогу на прибыль так же, как и любая другая отгрузка. При этом, если объект амортизирован не полностью, то выручку нужно уменьшить на его остаточную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
При демонтаже объекта возникают внереализационные расходы в сумме остаточной стоимости и затрат на сам демонтаж, в т.ч. – услуг подрядных организаций, если таковые были (пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).
Если после ликвидации объекта остались материалы, пригодные к дальнейшему использованию, то их следует оприходовать, а стоимость – отнести на внереализационные доходы.
«Специальные» налоги
Расчет облагаемой базы при УСН и АУСН «Доходы минус расходы», а также при ЕСХН во многом похож на исчисление налога на прибыль. Однако расходы здесь признаются “по оплате”, а для некоторых из них предусмотрен специфический порядок признания.
Если объект куплен (построен) после перехода на спецрежим, то все оплаченные расходы вычитаются из налоговой базы в момент ввода в эксплуатацию, т.е. амортизация в данном случае не предусмотрена (п. 3 ст. 346.16 и п. 4 ст. 346.5 НК РФ, ст. 8 закона от 25.02.2022 № 17-ФЗ).
Механизм, похожий на амортизацию, применяется при УСН «Доходы минус расходы» и ЕСХН только для тех объектов, которые были приобретены до перехода на спецрежим. В этом случае остаточная стоимость списывается по специальным правилам, в зависимости от СПИ.
Для объектов недвижимости СПИ, как правило, превышает 15 лет. В этом случае их «переходящая» стоимость подлежит списанию равными долями в течение первых 10 лет применения спецрежима.
При АУСН учет расходов, произведенных до перехода на данный режим, в том числе и на покупку основных средств, в принципе не предусмотрен (п. 4 ст. 16 закона № 17-ФЗ).
При УСН и АУСН «Доходы» приобретение недвижимости напрямую не влияет на сумму налога, т.к. затраты в данном случае не учитываются. Однако следует помнить, что для обоих вариантов «упрощенки» существует лимит остаточной стоимости основных средств. В 2026 году лимит для УСН равен 218 млн руб. и далее будет увеличиваться на коэффициенты-дефляторы. Для АУСН также установлен лимит по основным средствам, он ниже – 150 млн руб. и индексации не подлежит.
Поэтому, если компания уже близка к «порогу», то приобретение «лишнего» объекта может привести к утрате права на применение спецрежима.
Продажа ОС при всех трех спецрежимах включается в налоговую базу наряду с «обычной» реализацией продукции, товаров или услуг. Но, в отличие от ОСНО, выручка при УСН, АУСН и ЕСХН определяется «по оплате», т.е. по дате поступления денежных средств за реализованный объект.
Вывод
Недвижимость в ООО – это специфический вид имущества, учет которого связан с рядом особенностей.
Для бухучета основное отличие в том, что списание стоимости происходит не в момент покупки, а постепенно, через амортизацию. Таким же образом затраты на недвижимость учитываются и в целях налогообложения.
Почти все собственники недвижимости платят налог на имущество. Но, кроме этого, операции с подобными объектами влияют и на расчет других обязательных платежей. С учетом применяемого компанией налогового режима это может быть налог на прибыль, НДС или один из “специальных” налогов: УСН, АУСН, ЕСХН.
Нужна надёжная и удобная бухгалтерия для вашего бизнеса? Позвоните нам по телефону +7 (495) 999-43-23, напишите в WhatsApp или оставьте заявку через форму на сайте.
Хотите поделиться опытом с читателями или заметили ошибку в тексте? Напишите нам: buh@uchet.pro